从2020年1月到2025年10月，刚刚好是北京楼市暴跌的5年。从数据来看，全北京平均跌幅为33%左右，而最抗跌的板块反而是亦庄，保值率0.99，整体跌幅仅有0.1%。
具体到亦庄内部，最抗跌的是亦庄河西区，即便是经历了5年的价格回调，相比于2020年保值率还是超过1，远高于周边的大兴。
如果说光看保值率不够有说服力，从最近北京二手房的跌幅情况来看，跌幅前30名的板块甚至没有在亦庄片区的。这些数据足以说明亦庄板块的产业承接力和购买力。
亦庄经济技术开发区在1992年成立的，但一直到2010年，京东和小米入驻后，亦庄的产业、人口和房价才大规模发展。亦庄产业人口从12万激增至35万，住房需求爆发。
2015年中海墅单价4.2万元，2018年金茂府6.5万元，2020年京叁号院破7万元，房价远超全市平均水平。
2021年，亦庄由于自身经济发展不错，产业人口也充足，正式独立学籍，再次吸引大量朝阳、通州、大兴等板块需要学区的家庭。
自此河西区二手房单价冲上10万+，部分高端小区如亦庄金茂府、招商玺等价格突破历史峰值，成为海淀北之外，五环外房价飙升最快的区域。
也因为亦庄的产业势能强，ZF把通州的台湖、马驹桥等板块划分到的亦庄，周边有大片的土地待开发。
直到2023年，亦庄有大量早期的限竞房开始入市，亦庄房价开始回调。一些距离地铁近、楼龄老的房子跌幅最明显，比如鹿海园、泰和园等刚需盘跌幅超35%，改善盘跌幅在20%-30%左右。
亦庄由于板块较新，新房源源不断涌入，没有绝对地段优势、学区优势等核心优势的老房子，价值贬值非常快。
到了2025年，亦庄内部已经出现了大量刚需房砸盘的情况。亦庄橡树湾成交价和高点比已经有了30%的跌幅，周边的二手房更是被挤压到腰斩。
很多客户问我们：现在买亦庄合不合适？亦庄的房子要不要卖？
至于卖房，对于房东来说，如果房子的租售比足够高，且家庭不着急用钱，可以继续持有观望。但如果亦庄的房子已经不用了，租售比也不高，建议尽快卖掉。
近期亦庄的房子成交价和2023年相比几乎都是腰斩成交，但其实这也是房子的真实价格。如果你最近有买房计划，也可以抓紧进场了。
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